Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber

Der Bundesgerichtshof hat sich im Beschluss vom 05.04.2016 (Az. VIII ZR 31/15) mit der Vorschrift des § 566 BGB befasst. Nach dieser Regelung (Kauf bricht nicht Miete) tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein. 

Der Erwerber trete aber nicht schon dann in das Vertragsverhältnis ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war. Gleiches gilt umgekehrt auch, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt nicht mehr ausgeübt hat.

Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz des Mieters ausgehende Publizitätswirkung sei es, die einem Erwerber ermöglicht, bereits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft bilde daher den Anknüpfungspunkt für den mit der Vorschrift bezweckten Mietschutz.

Ein bloßes Besitzerlangungsinteresse des Mieters, an den die Wohnung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den Vermieter noch nicht überlassen worden war, reiche nicht aus.